양도세 계산법 핵심정리 / 부동산 양도세 한번 내 볼까요?

 사실 양도세를 낸다는 것은 양도차익이 발생했다는 것이고, 그 금액이 얼마나 되었던, 양도세를 못 내는(즉 매도 시 양도차익이 없거나 마이너스인 경우) 것보다는 훨씬 행복한 고민이라고 생각됩니다. 

물론 속은 좀 쓰리겠지만, 어차피 내야할 것 잘 계산해서 최대한 절세해서 낼 수 있도록 하는 편이 정신건강에 좋을 것 같습니다. 

앞서 2019년 양도세율표 / 가산세 / 납부기한 등을 알아보았는데요. 오늘은 양도세 계산법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 자세한 내용은 아래를 참고하세요. 

[글의 순서]

1. 양도소득세 세액계산 흐름
2. 사례 
3. 마무리

1. 양도소득세 세액계산 흐름

양도가액 : 부동산 등의 양도당시 실지거래가액

취득가액 : 부동산 등의 취득당시 실지거래가액. 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능함. 

필요경비 : 실가(설비비.개량비, 자본적 지출액, 양도비), 매매사례가액/감정가액/환산취득가액은 기준시가의 3% 적용

* 자본적지출이란

   자본적지출액은 보유하는 단계에서 발생되는 지출액으로 보통 내용연수의 연장과 그 가치를 증가시키는데 소용된 비용을 말함.

• 본 용도를 변경하기 위한 개조비용
• 냉난방장치 또는 엘리베이터등의 설치비용
• 당해 자산의 본 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구비용(재해등의로 설비,기계,건물의 멸실이나 훼손에 따른 복구비용)
• 피난시설등의 설치비용
• 기타증설,개량,확장
• 위 자본적 지출액은 세금계산서/신용카드매출전표/현금영수증등 증빙이 의무화 되어있음. 
  
  

양도차익 : 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액

장기보유특별공제액: (토지.건물의 양도차익) x 공제율

보유기간	3년~	4년~	5년~	6년~	7년~	8년~	9년~	10년~
일반적인 경우	10%	12%	15%	18%	21%	24%	27%	30%
1세대 1주택	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

양도소득금액 : 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 금액

양도소득 기본공제액 : 250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제). 주의: 1인당 연간 1회 공제 가능함.

양도소득 과세표준 : 양도소득금액에서 양도소득 기본공제액을 뺀 금액

세율 : 2019년 양도세율표 참조

산출세액 : 양도소득 과세표준 x 세율

세액공제 + 감면세액 : 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액

자진납부할세액 : 산출세액에서 (세액공제+감면세액)을 뺀 금액

2. 사례  : 다주택자가 주택을 양도한 경우로서 실지 취득가액이 있는 경우 

1) 주택 현황 : 아파트 (대지권 25.5m2, 건물 87.3m2)

2) 양도일자 : 2016.2.15.

3) 취득일자 : 2008.2.5

4) 실지양도가액 : 520,000,000원

5) 실지취득가액 : 380,000,000원

6) 기타필요경비 합계 : 17,000,000 원

• 5백만원(취득세, 법무사비용, 취득시 중개수수료)
• 1천만원(자본적 지출액) 
• 2백만원(양도시 중개수수료 등)

7) 장기보유특별공제 : 29,520,000원 (= 123,000,000원 x 0.24), 2 주택자로 주택 보유기간이 8~9년 사이이므로 양도차익의 24% 적용. 

8) 양도소득 기본공제 : 양도자 별로 주식과 주식 외의 자산으로 구분하여 1인당 각각 연간 250만원씩 공제

9) 세율 적용 : 주택의 보유기간이 1년 이상이므로 누진세율이 적용되면 과세표준이 8천8백만원 초과 1억 5천만원 이하 구간에 해당하므로 35%의 세율을 적용함.  

10) 산출세액 : 16,943,000원 (=90,980,000원 x 0.35 - 14,900,000원(누진공제))

* 참고) 예정신고납부세액 공제 : 2011년 이후 양도분부터는 예정신고세액공제가 전면 폐지됨.

          지방소득세 : 지방소득세는 분납이 허용되지 않아 일시에 납부해야 함. 

3. 마무리

 이상으로 양도세 계산법에 대해서 알아보았습니다. 부동산 양도세 계산은 자진신고가 기본이고, 양도인의 주소지를 관할하는 세무서에 납부하도록 되어 있습니다. 요즘은 세무행정의 서비스 친절도가 많이 높아져서, 잘 모르시면 직접 방문하시면, 정말 친절하게 A부터 Z까지 설명해줍니다. 따라서, 기한만 안 넘기도록 주의하셔서 성실 납부하시기 바랍니다.

 홈텍스로도 납부가 가능한데, 컴퓨터가 익숙하지 않으신 분들은 불편할 수도 있습니다. 그리고, 양도세 계산기도 있고, 양도세 자동계산도 있는데 홈텍스와 더불어 사용법은 다음에 한번 시간내서 포스팅하도록 하겠습니다. 

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