양도세 절세 노하우/ 주택관련 절세 팁 TOP 10/ 세금 아껴봅시다~

주택 관련 절세 방법 TOP 10

1. 다주택자는 임대사업자 등록을 통해 절세 

상황)

3 주택을 보유한 박꾸준씨는 현재 살고 있는 집을 팔고 이사 가고 싶지만 약 7천만원 가까운 양도소득세 부담이 걱정입니다. 어떻게 하면 절세할 수 있을까요?

절세 팁)

거주용 주택이 아닌 다른 2주택을 주택임대사업자로 등록하고 2년 이상 살던 집을 팔게 되면 1세대 1 주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.  

2. 함께 거주하지 않은 부모님은 양도전 세대분리

상황)

김성실씨는 주택을 소유하면 따로 살고 있는 부모님의 주소를 자신의 집으로 옮겨 놓은 상태입니다. 이런 경우, 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 김성실씨의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2 주택 상태에서 1채의 주택을 양도한 것으로 되어 양도세 과세 문제가 발생합니다. 

절세 팁)

1세대 1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는데, 주민등록상 동일세대로 등재 되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 상당히 어렵습니다. 

위와 같은 경우, 주택을 양도할 계획이라면 양도하기 전에 실제 거주하는 주택으로 전입하여, 주민등록을 분리해 놓은 것이 좋습니다. 그러면 별도세대 입증 등 복잡한 세금 문제없이 1세대 1 주택으로 인정받을 수 있기 때문입니다. 

상가겸용주택은 주택부분을 크게 하여 신축

상황)

직장생활을 하다 정년퇴직한 이보람씨는 안정된 노후생활을 위하여 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축하여 1개 층은 본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 합니다. 

이보람씨는 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도세 과세대상이 되지 않도록 요건에 맞게 건축하려고 하는데, 어떻게 신축해야 할까요? 

절세팁)

겸용 주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 1세대 1 주택자의 경우 겸용 주택들 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 

이보람씨의 경우 지하 1층 지상 4층의 건물로서 1층과 2층은 근린생활시설, 2층과 4층은 주택을 신축하고자 할 때, 지하층에 주거용 방을 들이던가 지하층에 방을 들일 수 없다면 옥탑방 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물을 건축하여 주택부분이 조금이라도 더 크게 하면 됩니다. 

그러나 이방안은 세금 측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대수입 등 제반사항을 고려하여 결정하여야 할 것입니다. 

4. 1세대 1주택자는 2년 이상 보유

상황)

4억에 취득한 아파트를 1채 보유한 박똑똑씨는 6억에 팔지 않겠느냐는 중개사의 말에 보유기간에 대한 고려 없이 계약을 했습니다. 

계약일을 기준으로 아직 2년이 안되었는데 어떻게 해야 할까요? 

절세팁)

주택의 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 

해당 주택의 잔금 받는 날을 취득일로부터 2년이 지난 후로 하고 등기 또한 2년이 지난 후에 이전해 주면 됩니다. 

5. 주거기능을 상실한 주택은 멸실처리

상황)

아파트에 거주하고 있는 이튼튼씨는 전원생활을 영위하기 위해 출퇴근이 가능한 도시 근교에 있는 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입했습니다. 

이튼튼씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 합니다. 이런 경우에는 언제 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까요? 

절세팁)

농가주택을 헐어버리고 새로운 주택을 신축하여 사용검사필증을 교부받기 전에 양도해야 아파트 양도분에 대해서 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. 

6. 상가로 사용하는 공부상 주택의 양도

상황)

도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 이보람씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도 변경하여 사업을 시작하였습니다. 

그러나 당초 기대했던 만큼 사업은 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년 만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내놓았습니다. 어떻게 하면 세금 부담을 줄일 수 있을까요? 

절세팁)

이보람씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도 당시 보유 건물을 주택으로 사용하여야 합니다. 

2년 이상 보유 요건은 음식점 용도변경하기 전에 주택으로 2년 이상 보유하였으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있지만 만약 용도변경 전 보유기간이 2년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산하여 2년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적을 받을 수 있습니다. 

문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓은 것입니다. 

7. 주택으로 보는 겸용주택의 공용면적

상황)

7년전에 신축한 상가 겸용 주택(지하실, 1~2층 상가, 3~4층 주택)을 1채 보유하고 있는 박성실씨는 해당 주택을 양도하고자 합니다. 어떻게 하면 양도소득세가 비과세 될 수 있을까요? 

절세팁)

지하층의 전부 또는 일부를 세입자의 주거용으로 사용했다면 그 사실을 적극 입증하고, 그렇지 못한 경우에는 2층 계단 면적을 주택으로 계산하여 주택면적이 넓으면 1세대 1 주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 

3층과 4츨 주택을 올라가기 위한 주택 전용 계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단 부분은 주택으로 볼 수 있습니다. 

8. 공부상 주택이나 사실상 상가인 건물

상황)

주택 1채를 소유하고 있는 이보람씨는 공부상 주택이나 사실상 상가인 건물을 또 하나 소유하고 있는데 주택을 양도하기 전 어떻게 하는 게 좋을까요? 

절세팁)

주택이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 과세관청은 모든 건물의 사실상 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 공부상의 용도에 따라 주택 여부를 판단합니다. 

다른 주택을 양도하기 전에 공부상 주택이나 상가로 사용 중인 건물을 실제 용도대로 상가로 변경하여야 유리하며, 기간이 오래 지난 후에는 공부상 주택인 상가건물의 사실상 용도를 입증하기 어려울 수 있습니다. 

9. 주택을 배우자에게 증여하고 5년 후 양도

상황)

2주택을 보유하고 있는 최부자씨는 2 주택 중 한 채를 처분하여 노후자금으로 활용하고자 생각했는데 매도 시 양도세 부담이 커 고민입니다. 어떻게 하면 양도세 절세가 가능할까요? 

절세팁)

최부자씨가 10년 전에 3억 원에 취득한 아파트를 6억 원에 매도할 경우, 양도차익 3억 원에 대해 5,600만 원 정도의 양도세가 과세됩니다. 절세 방법 중 배우자 간 증여를 통해 취득가액을 증액시키는 방법이 있습니다. 

최부자씨가 배우자에게 6억 원 상당의 아파트를 증여할 경우, 부부간 증여 재산 공제액인 6억 원이 공제되어 증여세는 없습니다. 

5년 이후 해당 아파트를 양도할 때 취득가액은 배우자에게 증여시 신고했던 6억 원이 취득가액으로 인정되어 6억 원을 초과하는 차익에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다. 매도가액이 6억 원이라면 양도소득세는 없습니다. 

1 주택자의 보유기간이 2년 미만일 때 

상황)

1세대 1 주택자인 박성실씨는 1년 10개월 보유한 아파트를 어쩔 수 없이 팔게 되었습니다. 어떻게 하면 양도세를 절세할 수 있을까요? 

절세팁)

보유기간 2년을 채우기 전에 매매계약을 체결한 경우에는 2년을 채우기 위한 나머지 기간이 몇 달 남지 않은 경우에는 잔금 지급일자를 조절하는 방법으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. 

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