부동산 가계약금 반환 / 판례등을 통한 핵심정리

 사람 마음이 화장실 들어갈 때 나올 때 틀리고, 자고 일어나면 틀리고 그렇습니다. 월세집부터 아파트, 상가, 토지 등 모든 부동산 거래는 계약으로 이루어집니다. 

 법적인 지식이 없더라도, 계약금은 반환이 불가하다는 것은 어느정도 알겠는데, 부동산 가계약금 반환은 매도인 입장에서는 해주어야 하는지, 매수인 입장에서는 받아야 하는지 헷갈리는 경우가 많고, 이 때문에 분쟁과 소송이 많이 일어나고 있습니다. 해서, 오늘은 부동산 가계약금 반환에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 자세한 내용은 아래를 참고하세요. 

 

[글의 순서]

1. 계약의 성립
2. 매매의 의의
3. 해약금(계약금)
4. 가계약금 반환 관련 분쟁 방지 방법
5. 마무리

1.계약의 성립

 대부분의 부동산 매매, 임대차, 교환계약은 민법상 낙성(諾, 대답할 낙, 成, 이룰성)계약으로 양자 간에 합의만 있으면 계약이 성립됩니다.

계약서 등은 형식일 뿐이죠. 즉, 계약금이나 계약서등 형식적인 것들이 없어도 양자 간에 말로 합의만 해도 계약은 성립되는 것입니다. 하지만, 추후 입증의 편의를 위해서 계약서를 쓰고 도장을 찍고 계약금을 지불하는 등의 부가 행위를 한다고 볼 수 있습니다. 

2. 매매의 의의

 민법 제563조(매매의 의의) 

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정 함으로써 그 효력이 생긴다.

즉, 구두나 문자등 어떠한 형식이든 매도인의 재산권을 매수인에게 이전한다고 약정하면 그 효력이 발생한다는 뜻입니다. 

 

3.해약금(계약금)

민법 제565조(해약금) 

①매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

위 법조문을 읽어보고, 조금만 생각하면, 가계약금도 '계약금' 의 일부라고 볼 수 있습니다. 다시 말해서, '다른 약정이 없는 한' 가계약금은 반환해 줄 필요도, 반환받을 수도 없다는 것입니다. 

많은 판례들이 있지만, 아래 최근 판례를 참조하시기 바랍니다. 

 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로 이에 대한 반대급부로 가계약금은 본계약이 체결될 때까지의 보상적인 의미로 매수인의 의사에 따라 계약이 체결되므로 이의 계약금은 해약금으로서의 성질을 가지므로 매도인은 배액을 상환하고 매매계약의 구속력을 벗어 날 수 있으므로 이번 사건의 본 계약을 거부한 매수인은 가계약금의 반환을 약정한 것이 없으면 반환 청구를 할 수 없다.(대구지법 서부지원 2018.12.11. 선고 2018가소21928 판결) 

 

4. 가계약금 반환 관련 분쟁 방지 방법

 그럼 어떻게 이런 분쟁을 사전에 피할 수 있을까요? 상기 민법 제 565조(해약금) 조항에 그 답이 있습니다. 즉, '다른 약정'을 명확히 명시하는 것입니다. 서로 싸인한 작은 종이쪽지도 괜찮고 요즘은 문자나 카톡으로 하면 되겠죠. 

매도인 매수인이 가계약금은 돌려 주는 것으로 합의를 하였을 경우, 예를 들어 '~일 이내에 본계약이 안되었을 경우에는 가계약금을 즉시 반환한다.라고 하면 되고, 반대의 경우에는 ' ~일 이내에 본계약이 체결되지 않고 계약해지를 원할 경우 가계약금은 계약금의 일부로서 반환하지 않는다.'라고 명시하면 될 것입니다. 

 

마무리

제일 좋은것은 해지나 해약 없이 처음 약속대로 진행하는 것이 되겠지만, 사람일이라는 것이 예상대로 100% 되는 것이 아니기 때문에, 이런 변경은 사실 누구에나 한 번씩 발생될 수 있습니다.

그래서, 센스있는 중개사들은 이런 점을 사전에 잘 파악해서 중간 역할 잘합니다만, 그렇지 못할 경우에는 매수인이나 매도인이 이런 점을 명확히 함으로써 계약 전 매매계약 파기, 전세계약 파기, 월세 계약 파기, 부동산 가계약 파기 등의 경우에도 서로 얼굴 붉히는 일 없이 잘 마무리할 수 있을 것이라고 생각합니다. 

부동산가계약금 반환

이상으로 약간은 헤깔리는 부동산 가계약금 반환 관련해서 알아보았습니다. 이웃님들에게 조금이나 도움이 되었기를 바랍니다. 

 

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