양도세 절세 노하우/ 토지 & 기타 TOP 10/ 세금 아껴봅시다~

양도세 절세 방법 토지 & 기타 TOP 10

양도세 절세팁

1. 상속받은 농지의 양도시기

상황) 사망한 아버지로부터 상속받은 농지를 양도하려는 김철수씨는 어떻게 해야 감면을 받을 수 있나요?

절세팁) 상속받은 농지를 김철수씨가 1년 이상 계속 경작하는 경우에는 8년 자경 감면에 있어서 아버지의 경작기간과 통산합니다. 

김철수씨가 상속받은 농지를 경작하지 않더라도 상속받은 날로부터 3년 이내에 양도하는 경우에도 역시 아버지의 경작기간과 통산합니다. 

2. 비사업용 토지의 양도시기

상황) 서울 거주 박성실씨는 지방에 부모로부터 상속받은 농지를 갖고 있습니다. 상속받은 지 5년이 지나 비사업용 토지에 해당되어 양도세부담이 걱정인데 어떻게 하면 양도소득세를 절세할 수 있을까요? 

절세팁) 양도하기 직전 2년 동안 농지소재지에 거주하면서 직접 자경 하게 되면 해당 농지는 사업용 토지로 인정됩니다. 

직접 농사 짓기 어렵다면 한국농어촌공사에 8년 이상 수탁하여 임대하면 그 기간 동안은 사업용 토지로 인정됩니다. 

부모님이 8년 이상 경작한 농지였다면 농사짓지 않더라도 비사업용토지에 해당하지 않습니다. 

3. 농사기간이 짧다면 대토농지를 취득하여 감면

상황) 퇴직 후 시골에 농지를 구입하고 이농하여 농사짓고 있는 이보람씨는 부득이하게 해당 농지를 양도하게 되었습니다. 5년 보유하여 8년 자경 감면받을 수 없는데 어떻게 해야 할까요? 

절세팁) 농사를 4년 정도 짓고 있는 상황에서는 대토농지를 구입하여 농사를 지으면 종전 농지에 대해 양도소득세를 1억 원까지 감면받을 수 있습니다. 

양도하는 농지면적의 3분의 2이상이고, 가액은 2분의 1 이상인 농지를 취득하여 계속 농사를 지으면 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. 

4. 부동산은 공동명의로 취득

상황) 집 1채를 보유한 박철수씨는 직장 퇴직 후 안정된 노후생활을 위하여 주택 1채를 더 취득하여 임대를 하려고 합니다. 나중에 이 주택을 양도할 때 양도소득세를 절세하고 싶은데, 어떻게 해야 할까요? 

절세팁) 공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도소득세가 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산됨에 따라 현행 누진세율 체계하에서 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세부담을 줄일 수 있습니다. 

5. 2건 이상 부동산 양도는 양도시기 조절

상황) 다주택 보유자인 최부자씨는 1 주택을 양도하고 다른 1 주택을 또 양도하고자 합니다. 어떻게 하면 양도소득세를 절세할 수 있을까요? 

절세팁) 1 주택을 양도하고 동일 연도 말 다른 1 주택을 양도하여 1년 내에 2 주택을 양도하는 경우 합산하여 신고납부하여야 하므로, 누진세율 체계에서는 고율의 누진세율과 1회 250만 원의 기본공제만을 적용받게 됩니다. 

반면에 1주택을 양도하고 다른 1 주택을 다음 연도에 이월하여 양도하면 보다 낮은 누진세율 적용과 2회 , 즉 250만 원 두 번의 기본 공제를 적용받게 되어 절세할 수 있습니다. 

6. 필요경비 증빙서류는 미리 챙겨두자

상황) 2주택을 보유하고 있는 김철수씨는 3년 전에 분양받은 아파트를 양도하고자 합니다. 입주 시 새시 비용 등 관련 증빙을 잘 챙겨 놓아야 양도소득세 절세가 가능합니다. 

절세팁 ) 다음과 같은 사항에 유념하여 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 보관하면 양도 시 절세할 수 있습니다. 

양도소득세 계산시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고, 공제받을 수 있는 항목에 대한 증빙자료를 확인하고, 증빙자료를 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로, 비용을 지출할 때마다 미리 확보해 두는 것이 좋습니다. 

7. 환급받은 청산금은 양도소득세 신고대상

상황) 1주택을 보유하고 있고, A아파트 재건축 정비사업의 조합원인 최부자 씨는 조합원 입주권의 분양금액이 권리가액보다 적어 청산금을 환급받았습니다. 어떻게 해야 할까요? 

절세팁) 청산금 환급액을 받은 날의 말일부터 2월 말까지 예정신고 납부하여야 합니다. 

청산금을 환급받은 것이 부동산 양도가 아니라고 생각하여 신고하지 않으면, 20% 신고불성실 가산세와 하루 0.03%의 납부 불성실 가산세를 부담하게 됩니다. 

8. 이혼위자료는 재산분할 청구로 소유권 이전

상황) 2주택자인 최부자씨는 아내와 이혼하면서 아이들을 아내가 부양하는 조건으로 아파트 한 채의 소유권을 아내 명의로 이전해 주었습니다. 이경우 양도소득세가 발생하는가요?

절세팁) 요즘에는 이혼하는 부부가 많이 늘고 있는데 위자료 명목으로 넘겨주는 부동산에 대하여 소유권 이전등기를 잘못하면 거액의 양도소득세를 부담할 수 있습니다. 

이때 등기원인을 '재산분할 청구에 의한 소유권 이전'으로 하게 되면 양도소득세를 부담하지 않습니다. 

9. 양도부동산의 취득가액을 모르는 경우

상황) 25년 전에 취득한 토지를 양도하고자 하는 박성실씨는 해당 토지의 취득계약서를 분실하여 취득가액 확인이 되지 않아 고민입니다. 어떻게 해야 할까요? 

절세팁) 부동산을 양도하는 경우 취득가액이 확인되지 않으면 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가를 비교하여 환산하는 방법을 통해 취득가액을 산정할 수 있습니다. 

이 경우 기준시가가 매년 상승한다고 전제할 경우 새로운 기준시가(공시지가나 개별주택가격 등)가 고시되기 전에 부동산을 양도하면 취득가액이 높게 산정되어 세부담을 줄일 수 있습니다. 

10. 조합원입주권 보유자의 종전주택 양도시기 

상황) 1주택 보유자인 박성실씨는 새 아파트로 갈아타고 싶어 주변 재건축 아파트의 조합원 입주권을 취득하였습니다. 조합원 입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 팔아야 비과세 되는 것으로 알고 있는데 공사가 늦어져 3년이 지나 팔게 된다면 어떻게 해야 할까요? 

절세팁) 조합원 입주권으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여야 합니다. 이때 이사하고 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다. 

또는 그 주택이 완성되기 전이나 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도하면 됩니다.

[같이 보면 도움되는 글]

2019/04/20 - [부동산/부동산 정보] - 양도세 절세 노하우/ 주택관련 절세 팁 TOP 10/ 세금 아껴봅시다~

2019/04/17 - [부동산/부동산 정보] - 양도세 계산법 핵심정리 / 부동산 양도세 한번 내 볼까요?

2019/04/18 - [부동산/부동산 정보] - 부동산 취득세 계산기 / 취득세 계산 10초면 끝!