공실클럽 / 전월세 빨리 빼는법 / 판단을 빨리 하셔야 합니다.

 집을 여러 채 가지고 계신 임대사업자나 한두채 가지고 운영하는 일반인 분들 모두 가지고 있는 임대주택이 장기간 '공실' 상태가 되면 답답하게 되고 처음 한 두 달은 모르겠는데, 석 달 정도 넘어가면 밤에 잠도 안 온다고 하죠. 

저도 여러 채 임대를 운영하고 있어 그 고충은 누구보다 잘 알고 있습니다. 10년 정도 임대를 돌려 보니, 공실 기간을 최소화 할 수 있는 노하우가 생기더라고요. 그래서 오늘은 정답은 아니지만 제가 생각하기에 효율적인 임대 방법에 대해서 적어 보고자 합니다. 자세한 내용은 아래를 참고하세요. 

본인 집의 위치와 인기가 너무 좋아 세입자가 줄을 서 있는 집을 제외하고 대부분의 일반 임대주택에 대한 사항임을 먼저 말씀드립니다. 

 

[글의 순서]

1. 기존 세입자와 계약 연장
2. 현실을 직시하자
3. 근처 부동산과 공실 클럽을 적극 활용하자
4. 세입자의 인적사항 파악, 빠른 계산, 빠른 판단
5. 마무리

1.기존세입자와 계약연장

 잘 아시겠지만, 임대인은 계약 만료 6개월~1개월 전에 계약 갱신여부를 세입자에게 통지하게 되어 있습니다. 세입자는 1개월 전에만 의사를 표시하면 되고요. 이건 주택임대차 보호법에 나와 있는 내용이고 현실에서는 보통 3개월 전쯤에 주인이나 세입자가 계속 있을 건지 문자나 전화로 문의하게 됩니다. 

 제 경험상, 어떻게 협상하느냐에 따라, 기존 세입자들이 처음에는 나간다고 했다가 계속 있는 경우가 절반 정도 되었습니다. 물론, 평소에 사소한 불편사항들은 군말 없이 수리하라 하고 영수증 보내주면 그대로 비용을 송금시켜 주는 등 무난한 관계를 유지하는 게 우선이겠죠.

그렇다고 관계를 좋게 하기 위해 일부러 찾아가고 전화하고 그러라는 이야기는 아닙니다. 무엇보다도, 기존 세입자와의 관계가 무난해야지 세입자가 살고 있는 상태에서 중개인들이 새로운 세입자와 집을 보러 갈 때 협조가 잘 됩니다. 

주인 입장에서는 기존 세입자와 연장하는 게 비용이나 신경 쓰는면에서 훨씬 유리합니다. 새로운 세입자 구하는 경우, 오랜 기간 안 구해지면 공실 기간 수입이 없을 수도 있고, 또 중개수수료를 내야 되고, 특별한 요구사항 있을 수도 있고, 관리비 정산에 계약하러 왔다 갔다 해야 되고 본인 시간이나 경비를 생각하면 기존 세입자에게 월세를 한 10% 정도 할인해 줘도 더 괜찮을 수 있습니다. 

 이런 점을 잘 고려해서, 어느 정도 가격을 깎아준다 생각하고 기존 세입자와 잘 협상해 보는 것이 가장 좋은 방법입니다. 그렇다고, 다짜고짜 깎아줄 테니 계속 사세요 하면 안 되고, 처음에는 알겠습니다 하고, 며칠 있다가 문자로 월세가 부담돼서 나가는 거면, 어느 정도 조정이 가능하니 계속 연장할 생각이 있는지 한번 보내 보는 겁니다.

그럼 50% 정도는 다른 사정으로 무조건 나가야 된다고 하고, 나머지는 관심을 보이게 되는데 그때 전화로 잘 이야기해서 계약 연장을 하는 편이 제일 무난했던 것 같습니다.  

2.현실을 직시하자

 계약 만료 3개월 전쯤에 기존 세입자가 무조건 이사 나가야 한다고 하면, 새로운 세입자를 구해야 하는데, 제일 먼저 시세를 파악해야 합니다. 보통 2년 계약을 하기 때문에, 본인이 알고 있는 시세와 현재 시세가 틀릴 수 있고, 빨리 빼려면 알고 있는 시세보다 많이 낮추어야 할 때도 있습니다.

 누구나 자기 집이 제일 좋다고 생각합니다. 그러나 그런 생각에 사로 잡혀서는 공실 기간만 늘어날 뿐이고, 공장으로 치면 수익은 약간 줄더라도 공장을 쉴 새 없이 돌리는 게 비용 측면에서 훨씬 유리합니다. 과거 시세/옆집 시세에 얽매이지 말고 주위 부동산이나, 네이버 매물을 통해서 현실 시세를 파악하는 것이 중요합니다. 

물론 어떤 때는 기존 임대료보다 더 받을 수 있겠다 판단이 들 때도 있으니, 그럴 때는 또 그렇게 맞게 받으시면 되는 거죠. 

3. 근처부동산 과 공실클럽을 적극 활용하자

 시세 파악이 완료되었으면, 근처 부동산 여러 군데에 물건 상세와 본인이 파악한 시세의 100~110% 임대료(가격을 딱 찍어서 내시면 안됨.)로 임대 의뢰를 문자로 보내고, 해당 지역 공실 클럽 사이트에 가서 마찬가지로 매물 상세와 의뢰 가격을 등록합니다. 

어떤 분들은 너무 여러 군데 내어 놓으면 집의 질이 떨어진다고 생각하시는데, 전혀 그렇지 않습니다. 요즘은 젊은 친구들이 패드 들고 발로 뛰어다니면서 손님을 붙입니다. 과거처럼 부동산에 가만히 앉아서 오는 손님만 소개해서는 집이 금방 나가지 않습니다. 누구라도 먼저 계약할 수 있으면, 주인 입장에서는 나쁠 것 없습니다. 

물론, 전화가 오면, 무조건 집을 보여 주면 안 되고, 명함 사진을 찍어 문자로 보내라고 한 후, 실제 있는 부동산인지와 해당 중개인 또는 중개 보조원이 실제 그 부동산에 소속되어 있는 사람인지는 확인을 해 보고 집 비밀번호나 세입자 전화번호를 알려 주셔야 합니다. 

공실클럽 메인

 

4.세입자의 인적사항 파악, 빠른 계산, 빠른 판단

 주위 부동산 한 10군데 정도 그리고 공실 클럽에 올려놓으면, 한 일주일 정도 전화기에 불이 납니다. 불이 안 나면, 시세 파악이 잘 못 되었다든지, 기존 세입자가 집을 잘 안 보여 준다든지 이유가 있을 것이고 그 원인을 빨리 제거해야겠죠. 

그러던 중에, 적절한 예상 임차인이 나타나게 됩니다. 여기서 저는 중요하게 생각하는 게, 새로 들어오실 분의 신분이 확실하면, 가격적으로 한 5% 정도는 깎아 줘도 된다고 생각합니다.

반대로, 신분이 불확실한 경우에는, 웬만하면 안 받고, 너무 오랜 기간 공실 상태여서 무조건 빼야 될 경우에는 되려 가격을 한 10% 정도 올려 버립니다. 그래도 들어온다고 하면 받아야 되는데 그렇게 들어오신 분은 한 명도 없었습니다. 

 신분이 불확실한 분들은 결국 말썽을 일으키고, 끝이 좋지 않기 때문에, 가능한 한 세입자분들의 최소한의 인적사항은 사전에 파악하시는 것이 좋습니다. 중개사분들에게 부탁하면 어느 직장, 어떤 직업 등은 보통 다 알 수 있습니다. 

 집을 여러 번 오랫동안 임대를 놓게 되면, 감이 생기는데, 이번 타이밍을 놓치면 한 달 정도 더 빈집으로 있을 수 있겠다는 생각이 들면, 한 달 정도 월세를 깎아 주던지 아니면, 의뢰했던 부동산이나 공실 클럽을 통해 연락 왔던 중개인들에게 이번 주 안에 계약을 하면 그만큼 수수료를 더 주겠다고 하면, 계약 체결의 가능성이 훨씬 더 높아집니다. 

마무리

 부동산 계약도 그 덩치와 금액이 커서 그렇지, 시장에서 물건 팔고 사는 것과 마찬가지입니다. 너무 날을 세우고 본인에게 유리한 쪽으로만 계약을 유도하면 잘 되지 않고, 적절한 양보를 통해 물 흐르듯이 무난하게 계약을 해야지 사후에 문제도 없고, 마음이 편합니다. 

세입자들도 처음에 빡빡하게 어쩔 수 없이 본인들이 많이 양보하고 입주하게 되면, 좋지 않은 마음을 가지고 살고 또 나갈 때 아주 비협조적인 경우가 많기 때문에, 평소에 불만 사항이 있을 때 웬만하면 잘 들어주는 편이 좋습니다. 

이상 제 경험을 바탕으로 전월세 빨리 빼는 법을 살펴보았는데요. 설명드린 방법 외에도 약간 미신적인 방법도 있고 다른 방법들도 있는데, 다 적기에는 내용이 너무 많고 읽으시기에도 부담되실 것 같아 오늘은 이 정도로 마무리하고 다음에 추가 내용 정리해서 다시 올리겠습니다. 

모두 임대 잘 놓으셔서 부자 되세요.

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